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成交供应量锐减

2020-01-20 来源:

成交、供应量锐减!一手住宅均价上涨近10个点,北京楼市刚需占主流

土地市场

10月,北京土地供应共5宗,土地总面积为35.4万平方米,规划计容建筑面积82.8万平方米,2宗为含居住用地,3宗为综合性商业金融服务业用地。其中石景山区、海淀区各有1宗土地限定商品房销售价格、并设土地合理的上限价格,企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。本月土地成交11宗,土地总面积为136.5万平方米,规划计容建筑面积228.8万平方米,9宗为含居住用途土地,2宗工业用地。其中,北京市通州区西集镇西集村地块以38.9%的溢价率成交,并且全部建设“共有产权住房”,销售价格20,000元/平方米(含全装修费用)。

北京土地市场供应、成交情况图

数据来源:世联EVS数据平台

住宅市场

01

供应分析:10月,北京商品住宅(含商改住)新增套数同比、环比均下降。批售套数1,524套,本月供应套数环比下降达61.5%,同比下降56.7%,批售面积16.4万平方米,环比下降73.6%,同比下降42.1%。

北京商品住宅(含商改住)新增供应套数和面积走势

数据来源:世联EVS数据平台

环线方面:五、六环之间,供应359套,占本月总供应量的23.6%,六环之外供应1

成交供应量锐减

,165套,占本月总供应量的76.4%,五环之外合计供应100%。户型方面:平方米的户型为供应占比最大,占本月供应量的49.7%,其次是平方米的户型,占比19.9%,平方米户型占比最低,占11%。

成交分析:10月,北京商品住宅成交套数环比、同比量跌价涨。本月成交2,006套,环比下降22.9%,同比下降达78.7%;成交面积28.54万平方米,环比下降7.9%,同比下降72.3%;成交均价为46,226元/平方米,环比上涨9.9%,同比上涨35.4%;成交金额132亿元,环比上升1.2%,同比下降62.5%。

北京商品住宅(含商改住)月度成交走势

数据来源:世联EVS数据平台

从行政区域看,朝阳区、丰台区和密云区成交套数为前三,分别为337套、275套和218套,分别占本月成交套数的16.8%、13.7%和10.9%;城六区中东城区成交量最少,成交5套;郊区中怀柔区成交量最少,成交6套。

10月北京商品住宅成交区域分布

数据来源:世联EVS数据平台

成交均价方面,东城区最高,为81,543元/平方米,成交均价最低出现在石景山区,为8,715元/平方米。环线方面,五、六环之间成交997套,占本月总成交量的49.7%,六环之外,成交564套,占本月总成交量的28.1%,五环之外共计成交占比达到77.8%,五环以内成交占比有所增加。户型方面,平方米成交占比最大,成交539套,占本月成交量的26.9%,其次为平方米的户型,成交459套,占比22.9%,50平方米以下户型占比最低,占比仅为2.1%。

月度楼盘成交TOP10

10月商品住宅销售套数排行榜(住宅﹑公寓)

10月商品住宅销售金额排行榜(住宅﹑公寓)

10月商品住宅销售均价排行榜(住宅﹑公寓)

10月商品住宅销售套数排行榜(别墅)

10月商品住宅销售金额排行榜(别墅)

10月商品住宅销售均价排行榜(别墅)

数据来源:世联EVS数据平台

存量分析

02

我们选取北京市新房市场2016年11月-2017年10月月均销售速度来计算,北京市新房商品住宅存量套数约需要15.7个月可去化完成,存量面积约需要18.6个月的去化时间,比上月均有所上升,环比上月来看,北京商品住宅市场存量稍减,数量为67,179套,较上月下降0.6%。

截止10月30日北京商品住宅存量面积和套数区域分布

数据来源:世联EVS数据平台

截止10月31日北京各区存量商品住宅去化时间(月)

数据来源:世联EVS数据平台

从存量套数来看:分布区域中朝阳区、大兴区和房山区存量套数依旧较多,分别为9,335套、7,395套、6,619套;去化速度上大兴区、房山区和顺义区最快,分别为608套/月、533套/月和527套/月;去化时间上延庆区、海淀区和石景山区最短,分别为6.0月、6.9月和8.6月,压力最大的为西城区、朝阳区和通州区,去化周期分别为45.6个月、30.5个月、24.5月(西城区由于供应较少,导致成交较少,去化时间上可能与实际有差异);本月各区域套数去化时间环比大部分上涨。

市场总结

03

本月,北京商品住宅(含商改住)新增套数环比、同比均下降,商品住宅中通州区供应量最大,五环之外商品住宅供应占比达到100%。成交套数环比、同比量跌价涨,朝阳区、丰台区和密云区成交套数最多,五环之外共计成交占比达到77.8%,亦占绝对多数。北京市住宅随着供应郊区化成交亦呈现成交郊区化,且住宅市场成交中刚性房仍占主流,别墅市场仍为小众市场。

去化方面,北京市新房商品住宅存量套数约需要15.7个月可去化完成,存量面积约需要18.6个月的去化时间,比上月均有所上升。其中朝阳区、大兴区和房山区存量套数较多;去化速度大兴区、房山区和顺义区最快;去化时间上延庆区、海淀区和石景山区最短,压力最大的为西城区、朝阳区和通州区,本月各区域套数去化时间环比大部分上涨。

声明:本文仅为估价师观点,不构成投资建议。关注价值领地公众号(ShiLianAppraisal),看清楼市真相。

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-The End-

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